Quando o comprador paga pelo imóvel, mas o vendedor não providencia a escritura ou o título necessário para a transferência da propriedade, pode surgir a necessidade de utilizar a adjudicação compulsória.
Esse procedimento permite, quando preenchidos os requisitos legais, buscar a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração do vendedor. A medida pode ser especialmente relevante quando o vendedor se recusa a formalizar o negócio, não é localizado ou quando outras circunstâncias impedem a conclusão voluntária da transferência.
Atualmente, a adjudicação compulsória pode ser realizada pela via judicial e, em determinadas situações, também pela via extrajudicial, diretamente perante o Registro de Imóveis competente.
Antes de iniciar o procedimento, porém, é necessário analisar o contrato, a comprovação do cumprimento das obrigações assumidas, a situação registral do imóvel e os demais documentos relacionados ao negócio.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico utilizado para viabilizar a transferência da propriedade de um imóvel quando existe uma obrigação de transmitir o bem, mas a formalização definitiva não é realizada voluntariamente.
Um exemplo comum ocorre quando o comprador celebra uma promessa de compra e venda, cumpre as obrigações assumidas e, posteriormente, não consegue obter do vendedor o título necessário para registrar o imóvel em seu nome.
Nessa situação, preenchidos os requisitos legais, a adjudicação compulsória pode substituir a manifestação de vontade que está impedindo a conclusão da transferência, permitindo que o adquirente busque o registro da propriedade.
A medida não se limita às situações em que o vendedor simplesmente se recusa a transferir o imóvel. Dependendo do caso, também pode ser utilizada quando há dificuldades decorrentes da morte, ausência, incapacidade ou localização desconhecida da pessoa responsável pela transmissão.
Atualmente, além da tradicional via judicial, a legislação permite que a adjudicação compulsória seja processada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente, desde que o caso atenda aos requisitos previstos em lei e nas normas aplicáveis.
Quando cabe adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória pode ser utilizada quando existe um negócio jurídico que atribui a uma das partes o direito de obter a transferência do imóvel, mas a formalização definitiva da propriedade não é realizada voluntariamente.
Uma situação comum ocorre quando o comprador celebra uma promessa de compra e venda, cumpre integralmente as obrigações assumidas, mas o vendedor não providencia o título necessário para a transferência da propriedade.
Também podem existir situações envolvendo cessões sucessivas de direitos, falecimento de uma das partes, dificuldade de localização do responsável pela transferência ou recusa injustificada em concluir o negócio.
Para a adjudicação compulsória extrajudicial, é necessário verificar se o negócio jurídico pode fundamentar o procedimento, se as obrigações relacionadas à aquisição foram cumpridas e se estão presentes os requisitos documentais e registrais exigidos.
A existência de um contrato, por si só, não significa que a adjudicação será automaticamente deferida. A documentação deve demonstrar o negócio jurídico, o direito à aquisição e o descumprimento da obrigação de formalizar a transferência.
É necessário quitar todo o imóvel para pedir adjudicação compulsória?
Em regra, sim. Para obter a adjudicação compulsória, é necessário demonstrar a quitação integral do preço ou o cumprimento da contraprestação prevista para a transferência do imóvel.
Isso significa que o simples pagamento da maior parte das parcelas não garante, por si só, o direito à adjudicação. Se ainda existir saldo devedor relacionado à aquisição, a pretensão poderá ser inviável enquanto a obrigação não estiver integralmente cumprida.
O Superior Tribunal de Justiça entende que a adjudicação compulsória exige a quitação integral do valor ajustado, não sendo suficiente alegar que apenas uma pequena parcela permaneceu em aberto.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, a comprovação do pagamento também possui especial importância. A regulamentação do Conselho Nacional de Justiça prevê a apresentação de provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação relacionada à transferência do imóvel.
Por isso, recibos, comprovantes bancários, declarações de quitação e outros documentos capazes de demonstrar o cumprimento das obrigações devem ser cuidadosamente analisados antes do início do procedimento.
O contrato de compra e venda precisa estar registrado para pedir adjudicação compulsória?
Não. O registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não é requisito para o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 239, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
Isso significa que um contrato particular não registrado pode, em determinadas situações, servir de fundamento para a adjudicação, desde que estejam presentes os demais requisitos necessários para demonstrar o direito à aquisição do imóvel.
É importante, porém, não confundir a validade do contrato e o direito de exigir a transferência com a aquisição da propriedade. O registro continua sendo fundamental para que a transferência da propriedade imobiliária seja formalizada e produza os efeitos jurídicos correspondentes.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, também devem ser observados os requisitos documentais e procedimentais previstos na Lei de Registros Públicos e nas normas do Conselho Nacional de Justiça.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?
A adjudicação compulsória pode ser realizada pela via judicial ou, quando preenchidos os requisitos legais, pela via extrajudicial. As duas modalidades possuem a mesma finalidade essencial: permitir a transferência do imóvel quando a obrigação de formalizar a transmissão não é voluntariamente cumprida.
Na adjudicação compulsória judicial, o interessado apresenta sua pretensão ao Poder Judiciário. O processo permite a apreciação judicial das questões relacionadas ao contrato, ao cumprimento das obrigações e ao direito à transferência do imóvel.
Já a adjudicação compulsória extrajudicial é processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel. O procedimento exige requerimento do interessado, representação por advogado e a documentação necessária para demonstrar o negócio jurídico e o direito à adjudicação.
A via extrajudicial pode representar uma alternativa à ação judicial quando a situação documental permite o processamento perante o Registro de Imóveis. Entretanto, a existência dessa possibilidade não impede o interessado de recorrer ao Poder Judiciário.
A escolha entre a via judicial e a extrajudicial deve considerar as particularidades do caso, a documentação disponível, a situação registral do imóvel e a existência de questões que possam dificultar ou impedir a conclusão do procedimento diretamente no cartório.
Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial exige a apresentação de documentos capazes de demonstrar o negócio jurídico, o direito à aquisição do imóvel e o descumprimento da obrigação de formalizar a transferência.
Entre os principais documentos estão o instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão, conforme o caso, além da ata notarial destinada a documentar os elementos necessários ao procedimento.
Também devem ser apresentados documentos que comprovem o pagamento integral do preço ou o cumprimento da contraprestação prevista no negócio, bem como elementos relacionados ao inadimplemento da obrigação de transferir a propriedade.
A legislação prevê ainda certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, comprovante de pagamento do ITBI e procuração com poderes específicos.
Quando houver cessões ou sucessões, também deverá ser demonstrada a cadeia dos negócios jurídicos que conduziu o requerente à posição de adquirente do imóvel.
Além desses documentos, a situação concreta poderá exigir outros elementos para identificação do imóvel, das partes e dos direitos envolvidos. A documentação será analisada pelo Registro de Imóveis competente antes do deferimento da adjudicação e do registro da propriedade.
É obrigatório contratar advogado para fazer adjudicação compulsória extrajudicial?
Sim. Na adjudicação compulsória extrajudicial, o requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público.
A legislação exige representação jurídica para a apresentação e o acompanhamento do pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis. As normas do Conselho Nacional de Justiça também estabelecem que o advogado ou defensor público deve ser constituído mediante procuração específica.
A atuação jurídica é importante porque o procedimento envolve a análise do contrato que fundamenta a aquisição, da matrícula do imóvel, da comprovação do cumprimento das obrigações e dos demais documentos necessários à transferência da propriedade.
Também podem surgir exigências formuladas pelo Registro de Imóveis durante o procedimento, necessidade de complementação documental, questões relacionadas à notificação da parte responsável pela transferência ou outras situações que demandem análise jurídica.
Portanto, embora o procedimento seja realizado fora do Poder Judiciário, a adjudicação compulsória extrajudicial não dispensa a assistência jurídica.
O que acontece se o vendedor não for encontrado?
O fato de o vendedor não ser encontrado não impede, por si só, a adjudicação compulsória extrajudicial.
Quando o endereço do requerido for incerto ou desconhecido, o interessado poderá solicitar sua notificação por edital. Para isso, deverá demonstrar que foram esgotados os meios ordinários disponíveis para tentar localizá-lo.
Se as tentativas de notificação pessoal forem infrutíferas e não for possível localizar o requerido, o Registro de Imóveis poderá promover a notificação por edital, observando o procedimento estabelecido pelo Conselho Nacional de Justiça.
A regulamentação também prevê a utilização de edital quando ficar comprovado que o requerido reside fora do país e não possui procurador com poderes para outorgar o título de transmissão.
Se o vendedor tiver falecido, a situação é diferente. Conforme o caso, poderão ser notificados seus herdeiros ou, existindo inventário, o respectivo inventariante.
Portanto, a ausência ou a dificuldade de localização do vendedor não significa necessariamente que o comprador ficará impossibilitado de regularizar o imóvel. A documentação e as circunstâncias do caso devem ser analisadas para definir como deverá ocorrer a notificação e o prosseguimento do procedimento.
É possível fazer adjudicação compulsória se o vendedor faleceu?
Sim. O falecimento do vendedor não impede, por si só, que o comprador busque a adjudicação compulsória do imóvel.
Quando o vendedor falece antes de formalizar a transferência da propriedade, é necessário verificar inicialmente se existe inventário judicial ou extrajudicial em andamento.
Se houver inventário, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça prevê que, para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, basta a notificação do inventariante.
Quando não existir inventário, poderão ser notificados os herdeiros legais do vendedor, desde que sejam comprovados o falecimento, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
O falecimento do vendedor também não dispensa a comprovação dos demais requisitos da adjudicação. O comprador deverá demonstrar o negócio jurídico que fundamenta a aquisição, o cumprimento das obrigações assumidas e os demais elementos necessários à transferência do imóvel.
Por isso, antes de iniciar o procedimento, é importante verificar a situação sucessória do vendedor e reunir a documentação do negócio e do imóvel.
Quanto tempo demora uma adjudicação compulsória extrajudicial?
Não existe um prazo único para a conclusão da adjudicação compulsória extrajudicial. A duração do procedimento depende da documentação apresentada, da necessidade de notificações, da existência de exigências formuladas pelo Registro de Imóveis e das particularidades de cada caso.
Depois de apresentado o requerimento com a documentação necessária, o procedimento é autuado no Registro de Imóveis e são realizadas as etapas previstas na regulamentação.
Uma dessas etapas é a notificação da parte responsável pela transferência, que terá prazo de 15 dias úteis para se manifestar. Se houver dificuldade para localizar o requerido, necessidade de notificação por edital ou complementação de documentos, o procedimento poderá levar mais tempo.
Também podem surgir exigências relacionadas à matrícula, à cadeia de cessões, à identificação das partes ou a outros aspectos necessários para que o registrador possa analisar o pedido.
Por isso, embora a via extrajudicial possa evitar a necessidade de uma ação judicial, não é possível garantir previamente que a adjudicação será concluída em determinado número de dias ou meses.
A organização prévia dos documentos e a análise da situação registral do imóvel podem contribuir para reduzir exigências e tornar o procedimento mais eficiente.
Quanto custa uma adjudicação compulsória extrajudicial?
O custo da adjudicação compulsória extrajudicial varia conforme o valor do imóvel, os atos notariais e registrais necessários, a legislação de emolumentos aplicável e as particularidades do procedimento.
Entre as despesas que podem existir estão os emolumentos para lavratura da ata notarial, o processamento do pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis, as notificações necessárias e o registro da transferência da propriedade.
Também devem ser considerados os honorários advocatícios, já que a assistência de advogado ou defensor público é obrigatória no procedimento extrajudicial.
Além disso, antes do registro da adjudicação, deverá ser comprovado o pagamento do imposto de transmissão aplicável ao negócio, observada a legislação tributária pertinente.
Por essas razões, não é possível estabelecer um valor único para toda adjudicação compulsória extrajudicial. O custo deve ser calculado de acordo com o imóvel, a documentação existente e os atos efetivamente necessários em cada caso.
Antes de iniciar o procedimento, é recomendável verificar os emolumentos aplicáveis e analisar a documentação para estimar as despesas envolvidas na regularização.
Conclusão
A adjudicação compulsória é um importante instrumento para regularizar a propriedade quando existe o direito à aquisição do imóvel, mas a transferência não é formalizada voluntariamente pela pessoa responsável.
Situações como recusa do vendedor, dificuldade de localização, falecimento ou existência de contratos e cessões anteriores não significam, necessariamente, que o comprador ficará impossibilitado de obter a propriedade.
Dependendo das circunstâncias, a adjudicação poderá ser buscada pela via judicial ou extrajudicial. Na modalidade extrajudicial, o procedimento é realizado perante o Registro de Imóveis competente e exige assistência de advogado ou defensor público, além da documentação necessária para demonstrar o negócio jurídico e o direito à transferência.
Antes de iniciar o procedimento, é fundamental analisar o contrato, a matrícula do imóvel, a comprovação do pagamento, eventuais cessões e os demais documentos relacionados à aquisição.
A análise prévia permite identificar se a adjudicação compulsória é adequada ao caso e qual caminho poderá ser utilizado para buscar a regularização da propriedade.
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