A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade mediante o exercício da posse por determinado período, desde que sejam preenchidos os requisitos previstos em lei. O instituto pode ser utilizado para a regularização de imóveis em diferentes situações, observadas as características de cada caso e a modalidade de usucapião aplicável.
Entretanto, nem toda posse permite o reconhecimento da usucapião. O tempo de posse, a forma como ela é exercida, as características e a utilização do imóvel, a existência de justo título e boa-fé, entre outros fatores, podem influenciar a análise do direito.
O que é usucapião?
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade decorrente do exercício da posse durante determinado período, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei.
Uma vez reconhecida, permite a regularização da propriedade em favor do possuidor, independentemente de transferência voluntária realizada pelo antigo proprietário.
Quais são os requisitos da usucapião?
Os requisitos da usucapião variam de acordo com a modalidade aplicável. De forma geral, a análise pode envolver:
- exercício da posse com animus domini, ou seja, com comportamento de proprietário;
- posse contínua durante o período exigido em lei;
- inexistência de oposição capaz de interromper ou impedir a configuração da usucapião;
- cumprimento do prazo correspondente à modalidade;
- características, dimensão e utilização do imóvel;
- existência de justo título e boa-fé, quando exigidos;
- atendimento aos demais requisitos específicos previstos para cada modalidade de usucapião.
Principais modalidades de usucapião
Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária pode ser reconhecida quando o possuidor exerce a posse do imóvel, sem interrupção nem oposição, pelo prazo de 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé.
Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária exige, em regra:
- posse contínua e incontestada por 10 anos;
- justo título;
- boa-fé.
O prazo pode ser reduzido para 5 anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido nele sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Especial Urbana
A usucapião especial urbana pode ser reconhecida sobre imóvel urbano de até 250 m², quando preenchidos, entre outros, os seguintes requisitos:
- posse por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;
- utilização do imóvel para moradia própria ou de sua família;
- o possuidor não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Essa modalidade não pode ser reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Usucapião Especial Rural
A usucapião especial rural pode ser reconhecida sobre área rural de até 50 hectares, quando o possuidor:
- exercer a posse por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;
- não for proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- tornar a área produtiva por seu trabalho ou de sua família;
- estabelecer no imóvel sua moradia.
Usucapião Familiar
A usucapião familiar pode ser reconhecida quando um dos cônjuges ou companheiros permanece na posse direta e exclusiva de imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade era dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
Para o reconhecimento dessa modalidade, devem ser observados, entre outros, os seguintes requisitos:
- exercício da posse direta, exclusiva e sem oposição por 2 anos ininterruptos;
- imóvel urbano de até 250 m²;
- utilização do imóvel para moradia própria ou de sua família;
- propriedade anteriormente dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro;
- o possuidor não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Essa modalidade de usucapião não pode ser reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Quais documentos normalmente são necessários?
A documentação necessária para a usucapião varia conforme a modalidade, as características do imóvel e as circunstâncias da posse. Em geral, podem ser necessários:
- documentos pessoais do requerente;
- documentos que demonstrem a origem e o tempo da posse;
- comprovantes de residência;
- planta e memorial descritivo do imóvel;
- certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel, quando existente;
- certidões exigidas conforme o procedimento;
- comprovantes relacionados ao imóvel, como contas de água, energia e IPTU;
- contratos, recibos, declarações e outros documentos relacionados à posse;
- fotografias e outros elementos que possam auxiliar na demonstração da ocupação e utilização do imóvel.
A documentação deve ser analisada de acordo com a modalidade de usucapião e com as particularidades de cada caso.
A usucapião pode ser feita em cartório?
Sim. A usucapião extrajudicial pode ser processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que sejam atendidos os requisitos legais e apresentada a documentação necessária.
O procedimento extrajudicial conta com assistência obrigatória de advogado e envolve a apresentação de documentos destinados a demonstrar a posse e o preenchimento dos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.
A existência de impugnação ou de outras questões que não possam ser solucionadas pela via extrajudicial pode levar à necessidade de reconhecimento da usucapião perante o Poder Judiciário.
Conclusão
A usucapião é um importante instrumento de regularização da propriedade imobiliária, mas seu reconhecimento depende do preenchimento dos requisitos correspondentes à modalidade aplicável. O tempo e as características da posse, a utilização do imóvel, a documentação disponível e outras circunstâncias devem ser analisados individualmente.
A usucapião pode ser realizada pela via judicial ou extrajudicial, conforme as características do caso e o preenchimento dos requisitos legais.
O Fausto Melo Advocacia presta orientação jurídica em usucapião e regularização de imóveis em Recife e Região Metropolitana, com análise individualizada das circunstâncias de cada caso.
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