A resposta é sim, mas a forma de realizar a negociação depende da situação do inventário e do próprio imóvel.
Enquanto não ocorre a partilha, os bens deixados pelo falecido integram o espólio, e a herança é considerada indivisível em relação aos bens que a compõem. Por isso, um herdeiro não pode simplesmente vender, como se fosse exclusivamente seu, um imóvel específico pertencente ao espólio.
Isso não significa, entretanto, que seja impossível negociar um imóvel antes da conclusão do inventário. Existem formas juridicamente distintas de realizar a operação, e a solução adequada depende de fatores como a concordância dos herdeiros, a modalidade do inventário e o objeto que se pretende negociar.
Quais são as possibilidades legais?
1. Cessão de direitos hereditários
Uma das possibilidades é a cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do Código Civil.
Antes da partilha, o herdeiro pode ceder, por escritura pública, os direitos que possui sobre a herança ou sobre o seu quinhão hereditário.
É importante observar que a cessão de direitos hereditários não corresponde, em regra, à venda direta de um imóvel específico do espólio. Enquanto a herança permanecer indivisa, o herdeiro possui direitos sobre o conjunto da herança, e não propriedade exclusiva sobre determinado bem.
Além disso, a cessão realizada por um coerdeiro sobre bem da herança considerado individualmente é ineficaz, nos termos do Código Civil, ressalvadas as situações juridicamente admitidas no âmbito da sucessão e da partilha.
Também existem regras específicas quando a cessão é feita a pessoa estranha à sucessão, inclusive quanto ao direito de preferência dos demais coerdeiros.
2. Venda autorizada durante o inventário
Também é possível, em determinadas situações, realizar a alienação de imóvel pertencente ao espólio antes da conclusão do inventário, desde que sejam observados os requisitos legais aplicáveis.
No inventário judicial, a alienação de bem do espólio pode ser realizada mediante autorização judicial, cabendo ao juiz analisar as circunstâncias e a finalidade da operação.
No inventário extrajudicial, a regulamentação do CNJ admite a alienação de bens do espólio por escritura pública, sem necessidade de autorização judicial, desde que sejam cumpridos os requisitos específicos previstos para essa operação, inclusive quanto à destinação dos valores necessários ao pagamento das despesas do inventário.
Por se tratar de operação realizada antes da partilha, a forma adequada de alienação deve ser analisada conforme as particularidades do inventário, dos herdeiros e do patrimônio envolvido.
Quais cuidados devem ser observados?
Antes de realizar qualquer negociação envolvendo imóvel pertencente ao espólio, é importante analisar, entre outros aspectos:
- a situação registral do imóvel e os dados constantes da matrícula;
- a identificação dos herdeiros e demais interessados na sucessão;
- a modalidade de inventário em andamento;
- a necessidade de autorização judicial, quando aplicável;
- os requisitos específicos para eventual alienação no inventário extrajudicial;
- a incidência de tributos, despesas e emolumentos relacionados à operação;
- a forma jurídica adequada para a realização e formalização do negócio.
A negociação de imóvel integrante de espólio exige atenção às regras sucessórias e registrais. A forma de alienação e os documentos necessários dependem das circunstâncias de cada inventário e da operação pretendida.
Conclusão
É possível negociar um imóvel antes da conclusão do inventário, mas a forma jurídica adequada depende das circunstâncias de cada caso. A cessão de direitos hereditários e a alienação de bem pertencente ao espólio são operações distintas e possuem requisitos próprios.
Antes da negociação, é importante analisar a situação do imóvel, a modalidade de inventário, os direitos dos herdeiros e as exigências necessárias à formalização da operação.
O Fausto Melo Advocacia presta orientação jurídica em inventários, sucessões e questões imobiliárias em Recife e Região Metropolitana, com análise individualizada das circunstâncias de cada caso.
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